head octubre 2012 ~ El Mirador Inmobiliario

El Mirador Inmobiliario

Imformate sobre temas, noticias y documentos referente al sector Inmobiliario.

Bienvenido a tu Blog. El Mirador Inmobiliario.

Es un blog dedicado a brindar información sobre todo lo referente sobre el sector inmobiliario en el Perú.

viernes, 19 de octubre de 2012

El acero vale muy poco, vale menos que un kilo de pan.


El acero vale muy poco, vale menos que un kilo de pan.

El grupo Gerdau anunció la inversión de US$253 millones para cuadruplicar la producción de Sider Perú en el 2015 y mejorar su competitividad.

Cuando el grupo Gerdau adquirió Sider-Perù en el 2006 generó una alta expectativa, especialmente cuando se habló de una inversión de US$1.400 millones. Sin embargo, luego de la crisis del 2008 los planes se ajustaron hasta el momento la empresa ha invertido US$205 millones. Tras un tiempo de silencio, Hermann Von Muhlenbrock, gerente general de Sider-Perù hoy cuenta que la compañía invertirá US$253 millones más para cuadruplicar su producción para el 2015.

¿Actualmente qué significa Sider-Perù para las operaciones de Gerdau?
Gerdau llegó para quedarse. Esta nueva inversión refleja la confianza del tremendo futuro del Perù.Vamos a cuadruplicar la capacidad de laminación de barras de acero para la construcción a 1.200.000 toneladas al año (t/año).
En total, con los otros productos la empresa tendrá una capacidad de laminación  de 1.400.000t/año.

Proyectan una demanda interna fuerte. ¿Dónde colocarán esa producción?
El foco de nuestro negocio es la construcción civil y la industria minera. En construcción somos fuertes en el Norte y en Lima. En el Sur un poquito menos.
Tenemos depósitos en Arequipa, Huancayo y Lima. Y si el mercado del sur crece fuerte, vamos a estar ahí.

¿De qué manera se diferencia de su mayor competidor?
Somos el acero del Perú y eso esta muy pegado en la idiosincrasia de nuestros compradores. Pero no nos podemos quedar dormidos en el pasado, por eso nos preocupamos por mejorar la calidad del servicio, por mantener un trato cercano con el cliente y resolver sus problemas.  

¿Buscan Exportan?
Hemos Exportado algo a Bolivia y sí exportamos para el sector minero en Chile. Pero lo más importante es trabajar la competitividad en el mercado interno. El acero vale muy poco, vale menos que un kilo de pan. Tienes que ser muy eficiente y estar cerca de las materias primas y los clientes. El acero hoy día vale de la mitad de lo que valía en el 2008 y las materias primas siguen caras. El mundo quedó sobre ofertado. Y aún con todos estos problemas, invertimos US$205 millones en 6 años. Hay que dejar claro que cuando compramos Sider-Perù el compromiso con el estado fue que invirtiéramos US$100 millones en 5 años.

Pero las proyecciones fueron mayores…
US$100 millones fue el compromiso, porque el resto fueron cosas más opinables.

¿Has previsto tener la cantidad suficiente de energía e insumos (hierro)?
Esa era unas de nuestras interrogantes. Ahora ya no usamos diesel sino gas, pero del que va en camiones. El próximo paso es tener una entrega de gas natural licuado. En el pasado hablamos con Pro Inversión y se proyectó que para el 2017 iba llegar el gas a precios competitivos. Sobre de  los insumos el negocio de la acería es la chatarra, pero el Perú no tiene suficiente chatarra para abastecer la producción de acero. Por eso tendremos que importar más chatarra en cada año.

Si el aumento de la producción se ejecuta para el 2015, habrá que esperar unos años para que tengan una expansión agresiva.
Agresiva, sí (se tendrá que esperar). Pero no olvides que permanentemente estamos aumentando nuestra capacidad con mejoras continuas.




VIVIENDAS HISTÓRICAS UN NEGOCIO MUY RENTABLE


VIVIENDAS HISTORICAS UN NEGOCIO MUY RENTABLE

Crece el interés  por propiedades antiguas en América y Europa.

Invertir en objetos históricos parece pese a la crisis, ser un buen negocio, Eso lo comprobó el Canadiense Sherman Hines.
El decidió  hace 30 año comprar una casa ubicada al este de la ciudad de Quebec.

A diferencias de muchas personas que optan por la completa modernización de sus nuevas residencias. Este fotógrafo decidió restaurar la antigua vivienda – situada en un terreno de 3.800 m2-por la que pago $15.000

El esfuerzo valió la pena. Hace unos días Hines le comentó hace a “CBS News” que el actual valor de la propiedad ronda los 2 millones.
Además de invertir en la restauración, averiguó por su cuenta que la casa fue construida finales del siglo XVII. De otro lado. La empresa que se encargo de la venta realizó una investigación más extensa y descubrió que le perteneció al rey de Inglaterra, Pero el interés de adquirir viviendas históricas no es reciente, El mes pasado “The New York Times” informó que la demanda de estas residencias en Europa es my dinámica y tenerlas es un símbolo de estatus en esa parte del mundo, según indica el diario estadounidense, la agencia de bienes raíces con presencia en buena parte del Viejo Continente, Engel & Volkers, ha decidido abrir una división especial para la comercialización de esta clase de hogares. Recientemente, dicha firma vendió una casa  de estilo bávaro por 7,9millones de euros. En la referida región, indica el periódico, hay un fuerte interés por parte de compradores rusos y Orientales. Sin embargo, la gran demanda encabezan los empresarios europeos.

Pese a las exorbitantes cantidades que se mueven en este negocio, varios expertos sostienen que la historia de la propiedad  es la principal variante que toman en cuenta los clientes.      


martes, 16 de octubre de 2012

EL CENTRO DE LIMA TIENE MÁS DE UN MILLÓN DE M2 VACÍOS.


El Centro de Lima tiene màs de un Millòn de m2 vacìos
Deberìan construirse viviendas para dinamizar la zona, pero no existen los incentivos suficientes que animen a las inmobiliarias a invertir.

La alcaldesa de Lima, Susana Villaràn afirmó que en el Centro de Lima hay màs de un millón de metros cuadrados vacios.
¿Qué se puede construir ahì? Lo ideal sería invertir en viviendas para dotar al centro de dinamismo y seguridad. Sin embargo, el  gerente  general  de Plusvalìa Consultores Inmobiliarios, Ricardo Arbulù, señalo que la Municipalidad de lima no ofrece incentivos para la construcción de departamentos en el Centro y que el Ministerio de Cultura no tiene reglas claras sobre la altura de los edificios.

¿De que sirve tener muchos metros cuadrados si no están disponibles? La mayoría están invadidos, son propiedad de la iglesia Catòlica, de la Universidad Mayor de San Marco o de la Beneficencia Pùblica. Se requieren normas para penalizar a quienes no invierten en sus terrenos o que lo usan solo como almacenes, agregó.

Al margen de si se desarrollan o no esos terrenos, Enrique Peñalosa, ex calde de Bogotà, explicó  que toda ciudad debe contar con aceras amplias, vías exclusivas para buses y parques. Esto en alusión al desarrollo urbano que debería guiar a Lima.
Metas poco claras

El presidente Ollanta Humala aseguró que la meta al tèrmino de su gobierno es construir 500.000 viviendas, aunque no explicó còmo lo iba a conseguir. Agrego que busca reducir en 50% el déficit de viviendas a  nivel nacional, calculado en 1,8 millones.

En tanto el Ministerio de Vivienda, Renè Cornejo, estimò que el sector construcción crecerà entre el 14% y 15% hasta finalizar el año.Dijo que en los últimos meses el rubro registro un crecimiento por encima del 20%.   

    

domingo, 14 de octubre de 2012

La Declaratoria de Fábrica


La Declaratoria de Fábrica
Todos nosotros alguna vez hemos oído hablar de la Declaratoria de fábrica, pero no muchos sabemos para qué sirve o dónde se obtiene, por lo general se lo dejamos al ingeniero, arquitecto o abogado para que lo regularice.

Pues bien, la Declaratoria de Fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los Registros Públicos  las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del Inmueble”.

La Declaratoria de Fábrica  se encuentra regulada por la Ley N 27157 promulgada el 20 de Julio de 1999. Aquí se señala dos tipos de procedimientos para la inscripción de la declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble”.

Para Inmuebles construidos antes del 20 de Julio de 1999 se necesitará:
1.     Presentar los Planos de la Construcción ante un Verificador  Responsable. Este último es una persona designada por la por la Superintendencia de Registros Públicos inscrito en el índice de verificadores de la misma.

2.     El verificador comprueba que la construcción se adecua a lo consignado en e plano.

3.     Esta documentación se adjunta con el Formulario Registral respectivo y el notario verificará y certificará bajo su responsabilidad su veracidad. En este formulario especial de los Registros Públicos se consigna información sobre los solicitantes o representantes de ser el caso, información del inmueble y el acto o contrato que se registra. En este formulario firma tanto el verificador responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario.

Para inmuebles construidos después de 20 de Julio de 1999 se necesitará:
1.     Presentar ante los Registros Públicos la Licencia de Construcción que en su momento lo fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdicción. Esta Licencia de Construcción se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la expedición de la misma.

2.     Presentar el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación con firmas legalizadas, también otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisión del inmueble.

3.     Presentar un juego de Planos de la construcción firmado por un ingeniero o arquitecto.

4.     Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes enumerado.
Estos procedimientos son meramente prácticos y de trámite. Sólo es cuestión que usted administre bien su tiempo y se organice en base a la información que aquí se le brinda.




sábado, 13 de octubre de 2012

El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.



El Notario, la Minuta y la Escritura Pública.

Estos tres elementos van siempre relacionados, por lo que debemos entender la función de cada uno de ellos para realizar una buena venta o compra de inmueble.

El Notario.-
El Notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. Entre los actos más comunes se encuentra la legalización de documentos, de firma, de contratos, etc.

La Minuta.-
Es un documento privado elaborado por un abogado en la que se solicita al notario elevar a Escritura Pública  el documento que se le remite. Este documento constituye principalmente una transcripción del contrato celebrado y que se espera el notario eleve a Escritura Pública.

La Escritura Pública.-
La Escritura Publica es un documento público protocolar elaborado por un Notario en cumplimiento de sus funciones. A través de ella certifica de manera indubitable algún acto o contrato en particular, puede ser una compra- venta, un testamento, un arrendamiento, una separación de bienes, etc.  

La Escritura Pública contiene una transcripción de la minuta agregándole el notario los párrafos de ley, colocando luego su firma y sello en cada una de las hojas membretadas. Al finalizar este proceso tenemos lista la Escritura Pública Para su inscripción en los Registro Públicos.   





viernes, 12 de octubre de 2012

La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Públicos


La necesidad de inscribir nuestra propiedad en los Registros Públicos
¿Es realmente necesario que inscriba mi propiedad? ¿Qué sucede si no lo hago?

Usted debe saber que nadie lo obliga a inscribir su propiedad. Queda a su libre criterio inscribirlo o no. En el Perú un contrato ya es válido con la voluntad expresada entre las personas.

En otras palabras, bastaría con que usted acceda incluso verbalmente a alquilar o vender y posteriormente hacer entrega del bien, a su vecino o familiar, un terreno o una casa, para que ahí se configure válidamente un contrato de alquiler o venta. Ello puede aplicarse para casos variados, podría ser el préstamo de una suma de dinero, la venta de un auto, o de un par de aretes, etc.

Sin embargo como usted ya se habrá imaginado, vender una bicicleta no es lo mismo que vender un condominio de 10 pisos.

Y es aquí donde recae la importancia de los Registros Públicos. La seguridad. Esta institución se encarga de “publicar” o mejor dicho dejar a disposición del público en general lo que ahí consta inscrito. De esta manera todas las personas interesadas pueden averiguar quién es el propietario de tal o cual bien, quién o quiénes son los herederos de tal o cual fortuna, etc.

Existe una presunción legal que todas las personas conocen (o pueden llegar a conocer) lo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, no hay excusa para no revisar los registros y verificar que efectivamente todo esté en orden y de acuerdo a ley.

La inscripción de nuestra propiedad nos permite ejercer plenamente nuestro derecho ante terceros. Es decir, si alguna persona intentara adjudicarse un bien que no lo pertenece, la ley le da preferencia al que se encuentra inscrito.

Por ejemplo, si existiese una persona que nos reclamara un terreno como suyo con un contrato de compra venta en mano, incluso válido, podemos inclinar la balanza a nuestro favor, si previamente hemos inscrito nuestra propiedad como tal en los Registros Públicos. El Juez, llegado el momento, nos otorgará la razón en vista que nuestro nombre aparece registrado como el propietario legítimo en los Registros Públicos.

Entonces, podemos afirmar que inscribir nuestra propiedad no es obligatorio, pero sumamente recomendable por la seguridad y protección legal que nos provee. Mejor que prevenir antes que lamentar.







jueves, 11 de octubre de 2012

EL BOON INMOBILIARIO Y LA AMENAZA DE LA BURBUJA


EL BOON INMOBILIARIO Y LA AMENAZA DE LA BURBUJA
Quienes por estos días estamos en busca de un departamento, comprobamos que los precios son muchos mayores que hace unos años. ¿Ello se debe a que se está produciendo un boom Inmobiliario o que se esta formando una burbuja que podría desinflarse en el futuro?
Una burbuja, como la ocurrida en España, Irlanda o Japón en años anteriores se produce cuando la principal razón para comprar un inmueble no es vivir en él o alquilarlo si no ganar dinero al revenderlo. Cuanto  este comportamiento se generaliza, los precios aumentan más allá de cualquier fundamento; y cuando la burbuja revienta, el resto de la economía se ve afectada.

En reportes aparecidos en el último mes, tanto en el BCR como el BBVA han descartado que se esté produciendo una burbuja. El BBVA dice que el incremento de los precios en Lima no es tan pronunciado como el ocurrido en los países donde se produjo este fenómeno, y más bien parece que se están recuperando los niveles de la década de los noventa. También, que existen razones de ofertas (mayores costos de materiales y, sobre todo, de terrenos) y de demanda  (mayor cantidad de gente trabaja con mejores salarios) que explican la subida y, que de producirse una burbuja, su efecto será limitado.El BCR  señala que la relación entre los precios de ventas y de alquiler anual de propiedades (el ratio PER) no alcanza el estándar internacional (25) sobre el cual se acepta la existencia de sobre valuación. De acuerdo con sus cálculos, el PER promedio de 10 distritos de Lima es 15.7. No existe información sobre el resto del país (donde los precios también han subido) ni datos que permitan construir índices más sofisticados, como el Case - Schiller.
Si bien parece ser cierto que no estamos en una burbuja, existen razones para creer que no estamos muy lejos de una. Considerando el rendimiento de otras opciones de inversión y que el mercado local de alquileres es poco dinámico, un per de 25 parece alto. Asimismo sí bien el  precio de las propiedades también ha aumentado en otros países de la región, el PER es mayor en el Perú lo que indica que los precios han incorporado expectativas de crecimiento altas. Esto quiere decir que invertir en la compra de propiedades solo sería rentable si los precios aumentan a un ritmo mayor que el esperado. Si se toma en cuenta el estado de la economía mundial y del optimismo existente con respecto a la nuestra, parece difícil que ello ocurra.

También hay que tomar en cuenta que como consecuencias de los esfuerzos para combatir la crisis mundial, existe en el mundo un exceso de liquidez que ha producido el incremento de precios de muchos activos. Por ello, es difícil saber cuánto del aumento observado en el mercado inmobiliario local (21% en el último año) ha sido generado por las razones “correctas” y cuánto por la mayor liquidez. Más importante aún, sabemos que este efecto desaparecerá tarde o temprano, pues el exceso de liquidez será retirado antes que genere inflación. Ello aumentará las tasas, de interés y reducirá el precio de las propiedades.

¿En esta situación qué debería hacer alguien que planea comprar un departamento?  Si es para vivir en él no dudar y comprarlo. Una reducción de precio de 20% o 30% puede ser dolorosa, pero dolería más no tener donde vivir. Si es por inversión, debería hacerlo con las mismas precauciones con las que se juega en los casinos: solo es con dinero que se puede perder y sin pedir préstamo. Hemos llegado a un punto en este mercado en el que resulta difícil distinguir entre una inversión y una apuesta.



miércoles, 10 de octubre de 2012

Gobierno lanza bonos para viviendas hasta S/.18,250


Gobierno lanza bonos para viviendas hasta S/.18,250
El Ministerio de Vivienda, Construcciones y Saneamiento (MVCS) aprobó el reglamento operativo para acceder al Bono Familiar Habitacional (BFH) para las modalidades de Aplicación de Adquisición  de Vivienda Nueva (AVN) y Construcción en Sitio Propio – Postulación Colectiva.

Igualmente, modificó el reglamento operativo para acceder al BFH para las modalidades  de Aplicación de Construcción en sitio Propio y Mejoramiento de Vivienda.

Para acceder a las modalidades de Aplicación de AVN y Construcción en Sitio Propio – Postulación Colectiva el Ingreso Familiar Mensual (IFM) debe ser como Máximo de 0.45 Unidades Impositivas Tributarias(UIT), es decir, de S/. 1,642 considerando que cada UIT en este año a S/. 3,650.

Para adquirir una vivienda nueva el valor del BFH (Bono Familiar Habitacional será de S/.10,950 (3 UIT) si el valor del inmueble es mayor a S/.43,800 (12 UIT) y hasta S/.51,100 (14 UIT), además se otorgará un bono máximo de 18,250 (5 UIT) si el valor de la vivienda es mayor de S/. 20,075 (5.5 UIT) hasta S/.43.800 (12 UIT), en ambos casos el ahorro mínimo del beneficiario deberá ser de 3% del valor de la vivienda.
En el caso para la Construcción en Sitio Propio, el valor del BFH será de S/. 17,155 (4.7 UIT) si el valor de la vivienda es mayor a S/. 17,885 (4.9 UIT) y hasta S/. 43.800 (12UIT). El ahorro mínimo deberá ser de 0.2 UIT (S/730).

El monto del BHF tendrá un valor adicional de 25%  en los casos que la jefatura familiar del grupo familiar beneficiario sea una persona con discapacidad de las Fuerzas Armadas y/o Policía Nacional del Perú que se encuentre comprendida en el ámbito de aplicación de la ley que otorga protección al personal con discapacidad de ambas instituciones.

¿Qué es el BHF?
Mediante Ley N 27829, se creó el Bono Familiar Habitacional (BFH) que es un subsidio otorgado por una sola vez a los beneficiarios sin cargo a ser devueltos por éstos, como un incentivo y complemento de su ahorro y esfuerzo constructor, a fin de destinarlo a la adquisición, construcción en sitio propio, o mejoramiento de una vivienda de interés social en el Programa Techo Propio.
Los Beneficiarios de BHF son las familias que carecen de recursos suficientes para obtener o mejorar una única solución habitacional, por lo que existen criterios mínimos de selección como el ingreso mensual máximo, el ahorro mínimo, y las características de la vivienda de interés social.

lunes, 8 de octubre de 2012

Un nuevo mecanismo para proteger su Inversión.


El actual Còdigo de Consumo ampara al usuario desde el momento que  acude a informarse sobre una propiedad que desea adquirir.

Desde que se aprobó el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) ha dado mucho de qué  hablar en diferentes sectores, incluyendo el inmobiliario, pues otorga una serie de beneficios a futuros compradores.
Aunque las empresas daban información a sus clientes, no estaba regulado legalmente a qué tenían derecho. El nuevo Código de Consumo obliga ahora a las promotoras inmobiliarias o constructoras a dar con anterioridad a la firma del contrato de compra – venta toda la documentación sobre el inmueble que ofrecen.

POR PASOS  
La nueva norma establece etapas de compra del inmueble. En la primera, se contempla la entrega de toda la información que el usuario necesite para tomar una decisión de compra. Esto incluye la partida registral del proveedor el estado de habilitación urbana o licencias de edificación, las características del inmueble (ambientes, área total, acabados la diferenciación de los servicios propios y los comunes, tales como electricidad, agua potable y alcantarillado).
Si es un inmueble terminado, se puede pedir la copia del predio urbano y los documentos que acrediten que no existen deudas pendientes. Y si se ofrece a través de planos, se debe precisar qué aspectos son referenciales.
Se da paso a la segunda etapa cuando el consumidor decide realizar la compra. Ya en el contrato, se debe estipular todos los detalles del inmueble, el precio de venta (incluyendo la forma de pago, plazo, moneda etc.) Y la fecha de entrega.

SOLUCIÒN DE RECLAMOS      
Para atender cualquier queja se establece que la inmobiliaria disponga de personal capacitado dentro de un servicio posventa. “Este se encargará de resolver los reclamos en un plazo máximo de 30 días. En caso no se encuentre una solución, el usuario  pueda acudir al INDECOPI  y presentar una denuncia”
Si es que el proveedor no a cumplido con algún aspecto del contrato, dicho organismo puede establecer multas que pueden llegar hasta los 450 UIT, pero generalmente oscilan entre 5 y 20 UIT (cada UIT está valorizado en S/. 3,650).