EL BOON INMOBILIARIO Y LA AMENAZA DE LA BURBUJA

EL BOON INMOBILIARIO Y LA AMENAZA DE LA BURBUJA

Quienes por estos días estamos en busca de un departamento, comprobamos que los precios son muchos mayores que hace unos años. ¿Ello se debe a que se está produciendo un boom Inmobiliario o que se esta formando una burbuja que podría desinflarse en el futuro?

Una burbuja, como la ocurrida en España, Irlanda o Japón en años anteriores se produce cuando la principal razón para comprar un inmueble no es vivir en él o alquilarlo si no ganar dinero al revenderlo. Cuanto  este comportamiento se generaliza, los precios aumentan más allá de cualquier fundamento; y cuando la burbuja revienta, el resto de la economía se ve afectada.

En reportes aparecidos en el último mes, tanto en el BCR como el BBVA han descartado que se esté produciendo una burbuja. El BBVA dice que el incremento de los precios en Lima no es tan pronunciado como el ocurrido en los países donde se produjo este fenómeno, y más bien parece que se están recuperando los niveles de la década de los noventa. También, que existen razones de ofertas (mayores costos de materiales y, sobre todo, de terrenos) y de demanda  (mayor cantidad de gente trabaja con mejores salarios) que explican la subida y, que de producirse una burbuja, su efecto será limitado.El BCR  señala que la relación entre los precios de ventas y de alquiler anual de propiedades (el ratio PER) no alcanza el estándar internacional (25) sobre el cual se acepta la existencia de sobre valuación. De acuerdo con sus cálculos, el PER promedio de 10 distritos de Lima es 15.7. No existe información sobre el resto del país (donde los precios también han subido) ni datos que permitan construir índices más sofisticados, como el Case - Schiller.

Si bien parece ser cierto que no estamos en una burbuja, existen razones para creer que no estamos muy lejos de una. Considerando el rendimiento de otras opciones de inversión y que el mercado local de alquileres es poco dinámico, un per de 25 parece alto. Asimismo sí bien el  precio de las propiedades también ha aumentado en otros países de la región, el PER es mayor en el Perú lo que indica que los precios han incorporado expectativas de crecimiento altas. Esto quiere decir que invertir en la compra de propiedades solo sería rentable si los precios aumentan a un ritmo mayor que el esperado. Si se toma en cuenta el estado de la economía mundial y del optimismo existente con respecto a la nuestra, parece difícil que ello ocurra.

También hay que tomar en cuenta que como consecuencias de los esfuerzos para combatir la crisis mundial, existe en el mundo un exceso de liquidez que ha producido el incremento de precios de muchos activos. Por ello, es difícil saber cuánto del aumento observado en el mercado inmobiliario local (21% en el último año) ha sido generado por las razones “correctas” y cuánto por la mayor liquidez. Más importante aún, sabemos que este efecto desaparecerá tarde o temprano, pues el exceso de liquidez será retirado antes que genere inflación. Ello aumentará las tasas, de interés y reducirá el precio de las propiedades.

¿En esta situación qué debería hacer alguien que planea comprar un departamento?  Si es para vivir en él no dudar y comprarlo. Una reducción de precio de 20% o 30% puede ser dolorosa, pero dolería más no tener donde vivir. Si es por inversión, debería hacerlo con las mismas precauciones con las que se juega en los casinos: solo es con dinero que se puede perder y sin pedir préstamo. Hemos llegado a un punto en este mercado en el que resulta difícil distinguir entre una inversión y una apuesta.