PRECIO DE ALQUILER DE OFICINA BAJA EN 4,8% EN NOVIEMBRE 2018

Santiago de Surco y San Isidro son los distritos màs caros para alquilar una oficina, San Luis es el màs Económico.

El ultimo Informe realizado en base del estudio en precio de mas de 6000 mil oficinas en Lima Metropolitana, revela que el precio promedio de alquiler de una oficina en la ciudad se fija en US$12,4 por m2 , lo que indica un retroceso de 2,3% en el ultimo trimestre y una caìda de 4.8% en los ultìmos doce meses. esto supone una depreciación por encima de la variación de los precios de alquiler de oficinas en la ciudad ( -1,2%) y la inflacion en dòlares (-0.6%) en el ultimo año.

Respeto al desagregado por distritos, Santiago de Surco y San Isidro muestran los precios mas altos de la ciudad, con un valor mensual por m2 de US$14,7 cada uno. le siguen muy de cerca el distrito de Barranco,que al igual que Miraflores, registra un valor promedio de US$14,6, Con  un precio muy similar, Magdalena del Mar ubica su valor de alquiler en US$14,4.

Màs cercano al precio promedio de las oficinas en la ciudad (US$12,4), se ubica Lince, con un valor mensual de US$12,9, el distrito de Jesus Maria, con un precio aproximado de US$12,6 y San Borja, con un valor de US$ 12 por m2 al mes.Con precios de oficinas menores a US$12 al mes se observa Pueblo Libre (US$11,8), Surquillo (US$11,1) y el Callao (US$10,7), asi como los distritos de Chorrillos (US$10,6)La Victoria (US$10,5) y el Cercado de Lima (US$10,4). Finaliza la tabla San Luis, que con un precio aproximado de US$ 10.0 por m2, cuenta con los precios mas económicos de la ciudad para alquilar una oficina, de acuerdo a los distritos estudiados.

SANTIAGO DE SURCO     US$14.7

SAN ISIDRO                        US$14.7

BARRANCO                         US$14.6

MIRAFLORES                      US$14.6

MAGDALENA DEL MAR    US$14.4

LINCE                                    US$12.9

JESUS MARIA                        US$12,6

SAN BORJA                          US$12.0

PUEBLO LIBRE                     US$11,8

SURQUILLO                          US$11.1

CALLAO                                US$10.7

CHORRILLOS                       US$10.6

SAN LUIS                                US$10.0

Alquileres bajaron de Oficinas 4,8%

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Ministerio de Vivienda entrega la casa 7500 en el marco de la Reconstrucción

El Presidente Martín Vizcarra, en compañía del titular del Sector, Javier Piqué del Pozo, lo anunció en Huarmey.

Con el objetivo de tener el 100% de las viviendas reconstruidas para el 2019, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, hizo la entrega de la casa 7500 en el marco de la Reconstrucción con Cambios, en la ciudad de Huarmey (Áncash) bajo la modalidad vivienda definitiva.

A la fecha hay más de 1900 viviendas en proceso de construcción en los departamentos de Áncash, La Libertad, Lambayeque, Piura y Lima. La meta es construir 20 mil viviendas a nivel nacional al finalizar el año 2018.

Hasta el momento se viene trabajando para asistir a un promedio de más de 45 mil familias que perdieron sus viviendas por el fenómeno El Niño Costero. Al respecto, cabe puntualizar que un aproximado de 3,500 familias damnificadas por el FEN en la costa y sierra del país fueron atendidas con módulos temporales de vivienda, y en octubre de este año se estará culminando con la entrega de más de mil 200 módulos adicionales en Ayacucho, Lima, Arequipa, Huancavelica y Áncash.

En ese contexto, el Ministerio de Vivienda convocó más de 26 mil bonos habitacionales para la reconstrucción de viviendas en distintas partes del país, y a fin de año estará convocando 5 mil bonos más.

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REGULAN REEMBOLSO, EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL E INSCRIPCIÓN

Este es el Reglamento de la Ley de la Hipoteca Inversa

¿Cómo se procederá a la ejecución extrajudicial del inmueble sujeto a hipoteca inversa? ¿En qué caso el banco podrá adjudicarse directamente el bien? Aquí te contamos las más importantes disposiciones del Reglamento de la Ley de la Hipoteca Inversa.

El banco contará con un plazo máximo de 30 días calendario, computados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios con la hipoteca inversa, para realizar la liquidación del crédito y notificarlo al heredero y/o legatario registrado. Estos últimos, a su vez contarán con un plazo de 60 días calendario para ejercer la opción de cancelación del crédito.

Vencidos los plazos sin que se haya cancelado la liquidación del crédito, el banco estará facultada para ejecutar la hipoteca y realizar el cobro mediante la venta del inmueble en forma directa y sin intervención de la autoridad judicial, ni la aplicación del proceso judicial de ejecución de garantías reales previsto en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil.

Para esta venta extrajudicial, el titular debe haber designado un representante en el contrato, cuyo encargo y representación deben mantenerse plenamente vigentes y válidos para los fines de la venta extrajudicial; o, en su defecto, el banco deberá designar a otra empresa del sistema financiero para que se encargue de dicha venta directa. Asimismo, deberá acordarse como precio un monto no menor a las dos terceras partes de las tasaciones que previamente se practiquen.

Así lo establece el Reglamento de la Ley que Regula la Hipoteca Inversa, Decreto Supremo Nº 202-2018-EF, publicado el miércoles 5 de setiembre de 2018 en el diario oficial El Peruano.

Como se recordará, mediante la Ley Nº 30741 se estableció el marco normativo para el uso de la hipoteca inversa como un medio que permita que las personas complementen sus ingresos económicos mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular del crédito, salvo que se hayan designado beneficiarios, en cuyo caso será exigible al fallecimiento de estos últimos. No obstante, este instrumento financiero aún no se aplicaba en la práctica debido a la falta de reglamentación, la cual finalmente se ha publicado hoy.

Por ello, a continuación detallamos las disposiciones más relevantes de esta normativa:

 

1. Derecho al prepago
 

El Reglamento establece que el cliente está facultado a prepagar total o parcialmente el préstamo. En caso decida prepagar la totalidad del préstamo, deberá correr con todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa en los Registros Públicos.

2. Adjudicación del inmueble a favor del banco

El Reglamento dispone que, dentro del plazo de sesenta (60) días calendario para la cancelación del crédito, los herederos y/o legatarios y el propio banco, en sustitución al proceso de ejecución de la hipoteca inversa, pueden mediante contrato elevado a escritura pública pactar la adjudicación del inmueble objeto de la hipoteca inversa a favor del banco, acordando el precio del predio, sin necesidad de actualizar su tasación, salvo que alguna de las partes lo exija.

En caso que exista saldo a favor, deberá ser cancelado a los herederos y/o legatarios en el acto de subscribirse la escritura pública, pagándose a los sucesores en las proporciones que, acorde con las normas aplicables de sucesiones y de legatarios del Código Civil, les correspondan a los otorgantes.

3. Ejecución judicial de la hipoteca inversa

La acción de ejecución judicial de la hipoteca inversa puede plantearse solo dentro de los 30 días calendario computados desde el día siguiente de conocido el fallecimiento del cliente o del último de los beneficiarios, conforme al proceso civil de ejecución de garantías regulado en el artículo 720 y siguientes del Código Procesal Civil. De no efectuarse en dicho plazo, la norma disponer que solo corresponde aplicar el proceso de ejecución extrajudicial.

Ahora bien, en caso de remate judicial del inmueble, el nuevo propietario posee el legítimo derecho de solicitar el desalojo y la entrega en posesión del predio, como dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de cargas y/o gravámenes que se haya constituido sobre el bien en fecha posterior a la constitución de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento ni la participación del banco o de los herederos y/o legatarios, recurriendo ante el mismo juez que dispuso a la adjudicación en remate.

4. Vencimiento anticipado del contrato

Se establece que el banco podrá resolver de forma anticipada el contrato y, por ello, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca, a su sola decisión, en los siguientes casos: a) la enajenación del inmueble antes de que el reembolso del crédito sea exigible; b) la entrega de posesión, el arrendamiento, usufructo, comodato o la constitución de derechos de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga y/o gravámenes sobre el inmueble, sin el previo consentimiento del banco; c) la interposición de un embargo sobre el inmueble; y, d) si el cliente o el beneficiario incumple su deber de conservar el inmueble en buen estado.

Ud. puede descargar el Reglamento de la Ley de la Hipoteca Inversa aquí y/o leerlo en nuestro archivo Scribd:

D.S. 202-2018-

EF by on Scribd

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HIPOTECA INVERSA : SOLICITANTES DEBERAN CONTRATAR UN SEGURO DE VIVIENDA

Los adultos mayores que hagan uso de este mecanismo para acceder a un préstamo hipotecario, podrán realizar el prepago total o parcial para recuperar sus inmuebles

Como se sabe, el mecanismo permite a propietarios de una vivienda acceder a un préstamo hipotecario por el cual una entidad financiera entrega una suma de dinero a cambio de que esta utilice su vivienda como garantía. Cuando los titulares de la propiedad fallecen, la entidad acreedora se queda con la propiedad.

El objetivo del mismo es permitir que las personas mayores accedan a un crédito, como se hace en otros países.Según la ley que norma la hipoteca inversa, las entidades autorizadas para otorgar créditos bajo este mecanismo son los bancos, cajas de ahorro y crédito, cooperativas y empresas de seguros 

De acuerdo con el decreto supremo Nº 202-2018-EF publicado hoy en El Peruano, que aprueba el reglamento de la ley de hipoteca inversa, el cliente debe conservar el inmueble en buen estado hasta su fallecimiento.

Para ello, está obligado a contratar un seguro "contra todo tipo de riesgo con respecto al inmueble objeto de la hipoteca hasta la cancelación del crédito".

Por otro lado, los clientes están facultados a realizar el prepago total o parcial del préstamo sin penalidad alguna. En otras palabras, el reglamento permite cancelar la deuda y recuperar el inmueble.

Si se opta por este camino, el reglamento señala que "debe correr con todos los gastos notariales y registrales derivados del levantamiento de la hipoteca inversa en los Registros Públicos".

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A LA HORA DE VENDER TASE SUS BIENES

Conozca el valor de su casa e identifique los factores que puedan revalorizar o despreciar el precio de su inmueble

¿Está decidido a vender un inmueble y no tiene idea de cuánto puede costar? ¿Quiere hipotecar su casa para adquirir otra y no saben cuánto le darán? La solución la ofrecen las diferentes empresas de tasaciones que existen en el mercado y que cuentan con el personal capacitado para determinar el valor de sus bienes.

Para determinar el valor de un inmueble este debe estar totalmente saneado e inscrito en los Registros Públicos, para evitar discrepancias entre propietarios.

Luego de ellos los peritos de tasación realizarán una inspección ocular del bien, se verificara la documentación y se pasara a emitir un informe detallado que señalara su precio.

PUNTOS CLAVE

Pero ¿Cuáles son los factores por lo que su inmueble se valorizó o despreció? Primero es la ubicación.

Si bien las zonas de Miraflores y San Isidro se destacaron por ofertar altos precios, la a cercanía al mar puede incrementar aún más su valor. Sucede lo mismo si el bien está ubicado muy cerca a lugares comerciales, empresariales o financieros.

Otro factor importante es el acceso a la zona. En este caso los distritos más destacados son San Miguel Y Magdalena que se han revalorizado con más vías vehiculares.

Otro indicador de valorización son los acabados. Si usted implementa detalles modernos, como porcelanato, muebles de madera, aluminio metálicos o cristales templados sepa que el precio puede subir.

También se debe considerar como valor agregado los sistemas de seguridad, que van desde un cerco eléctrico hasta las cámaras y circuitos especiales que protegen la propiedad.

Finalmente es muy importamente el tipo de construcción, que puede ser tradicional (cemento, ladrillos y vigas) o de concreto y contar con características antisísmicas.

PRECIOS

El servicio de un tasador especializado puede costar desde US$150 y variará según el metraje el valor final  inmueble, el resultado mes lo pueden entregar luego de las 24 horas o una semana más tarde. El informe debe contener el valor del terreno, cálculos de edificación y acabados, estado de conservación costo de depreciación, obras complementarias y el  valor final.

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¿QUÉ ES EL FONDO MI VIVIENDA? ¿COMO FUNCIONA? FORMAS DE ACREDITAR LOS INGRESOS NECESARIOS

El Fondo Mi vivienda es promovido por el gobierno peruano que la creó en 1998 con la Ley Nº 26912 promulgada el 16 de enero del mismo año. Pero no es sino hasta el 09 de enero de 2002 que su reglamento fuera promulgado por D.S. Nº 006-2002-EF, siendo el objetivo de esta norma el de facilitar la construcción y adquisición de viviendas de interés social.

En el desarrollo del Fondo, participan el Estado, a través de Cofide como organismo ejecutor; las instituciones financieras en su función de intermediación de los fondos y el sector privado de la construcción, responsable de la ampliación de la oferta a nivel nacional.

Función del Fondo Mi Vivienda:

· Canalizar a través del sistema financiero los recursos del Fondo MI VIVIENDA, para facilitar la adquisición de viviendas dentro del marco del programa económico del país, a través de mecanismos que aseguren la transparencia y competencia en su asignación, en proyectos promovidos y ejecutados por el sector privado.

· Formular, aprobar, dirigir y controlar la ejecución de las políticas, objetivos y planes del Fondo MI VIVIENDA, en función a la política general del gobierno y del sector vivienda, en concordancia con las normas respectivas.

· Organizar eficientemente su propia administración, con la finalidad de cumplir con los objetivos establecidos por ley.

· Organizar los mercados a los que se dirige el Programa MI VIVIENDA. Difundir el programa y promover el encuentro entre la demanda habilitación, la oferta de Viviendas y los intermediarios financieros

· Planificar, organizar, dirigir, ejecutar, coordinar, evaluar y supervisar las actividades relacionadas con la obtención y el uso de los recursos económicos y Financieros del Fondo, destinados al cumplimiento de sus fines.

· Promover la aprobación y suscripción de convenios y contratos relativos al Fondo, de conformidad con las normas legales vigentes.

· Formular y ejecutar planes estratégicos, programas y proyectos operativos, de inversión y de trabajo, así como efectuar su seguimiento y evaluación.

Ahora bien, el Fondo Mi Vivienda tiene a su vez diversos programas mediante los Cuales se ejecuta o mejor dicho se pone en circulación este dinero destinado a fomentar la creación de viviendas en el Perú.

De los programas destinados a vivienda tenemos a Crédito Mi Vivienda y Techo Propio.

Crédito Mi Vivienda

El Crédito Mi Vivienda, es el producto del Fondo Mi Vivienda, que se ofrece a través de las diversas Instituciones Financieras del mercado local a las personas que cumplan con las siguientes características:

· Ser mayor de edad, no importa el estado civil.

· Ser calificado como sujeto de crédito por la Institución Financiera.

· No ser propietario (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según corresponda; ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en cualquier localidad del país.

· No haber adquirido (ni el cónyuge o conviviente legalmente reconocido, según corresponda) vivienda financiada con recursos del FONAVI, aún cuando ya no sea propietario de la misma.

· Tener la cuota inicial del 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir este monto con el valor del terreno.  

Para la adquisición de una casa o departamento, se deben cumplir las siguientes Condiciones:

· El valor del casco habitable más estacionamiento no debe superar las 35 UIT.

· El valor de la vivienda (casco habitable más estacionamiento) no debe superar las 50 UIT.

· Para el Fondo Mi Vivienda no tiene relevancia el área de construcción de la vivienda que deseas adquirir o construir.

· Si deseas adquirir una vivienda, debe ser en primera venta, es decir la primera transferencia que realiza el promotor y/o constructor. No se encuentran dentro de  esta definición, las transferencias entre personas jurídicas, ni las que se realicen

por anticipo de legítima o herencia.

· En este sentido, las transferencias anteriores a la construcción de la vivienda a ser vendida (cuando era terreno), no cuentan para analizar si se trata de una primera venta.

· Si deseas construir una vivienda, el terreno donde se construirá deberá ser de tu propiedad, debe encontrarse inscrito en Registros Públicos y podrá ser considerado como cuota inicial de tu crédito. No importa el área que tenga tu terreno.

La adquisición de una vivienda con un Crédito Mi Vivienda, te permite poder acceder al Premio al Buen Pagador (válido para créditos con plazos mayores a 10 años).

El Crédito Mi Vivienda puede ser solicitado en soles o dólares y al plazo que más se acomode a tus necesidades y posibilidades de pago, hasta un máximo de 20 años, pero no olvides que el Premio al Buen Pagador es para créditos con un plazo mayor a los 10 años.

La cuota inicial es mínima y corresponde al 10% del precio de la vivienda, pudiendo cubrir dicho monto con el valor del terreno (aires independizados). El Fondo Mi Vivienda, a través de las instituciones financieras del mercado local, te financia hasta el 90% del precio hasta por un tope de 35 UIT.

En caso de viviendas en construcción o en planos, tiene un plazo de gracia de hasta 6meses, si lo solicitas. Durante dicho período, no pagarás como beneficiario  el principal ni los intereses. Los intereses generados durante este plazo, se capitalizarán incorporándose al importe del crédito otorgado.

El Crédito Mi Vivienda, a diferencia del Crédito Hipotecario tradicional, es el único que te ofrece el Premio al Buen Pagador, el cual es un reconocimiento que da el Fondo Mi Vivienda a tu puntualidad en el pago de tus cuotas.

¿Cómo funciona?

El premio al buen pagador es un monto que se obtiene a partir del monto total del crédito solicitado, y equivale a un 15% de este monto, hasta un tope de S/.15,000.0

Citemos un ejemplo. Una persona desea adquirir una vivienda, la cual esta valorizada enS/.100,000.00 para lo cual ha ahorrado S/.10, 000 que entregará como cuota inicial, solicitando al banco la suma de S/ 90,000. Ante estos supuestos el premio al buen pagador será 15% de los S/. 90,000 lo cual equivale a S/.13, 500 y como este valor no excede los S/.15, 000 de límite, el integro de este valor será repartido equitativamente entre el número de cuotas que tenga por pagar.

Tomemos ahora otro ejemplo, para una vivienda cuyo valor sea de S/.130,000 en el que la cuota inicial sea de S/.13,000 y el monto del Crédito Mi Vivienda sea de S/.117,000; el premio al buen pagador sería S/.17,550, sin embargo el monto del premio al buen pagador supera el límite de los S/.15,000, en este caso el monto a ser repartido de manera equivalente en todas las cuotas es S/.15,000

Acceso al Crédito Mi Vivienda con remesas del exterior

Cada vez, son más las instituciones bancarias que poseen cuentas de ahorro especiales que permiten ahorrar para obtener un Crédito Mi Vivienda. Sin embargo, lo exclusivo del asunto es que los créditos se obtienen a través de remesas de dinero enviados al Perú entre familiares directos que desean adquirir un inmueble.

Esta modalidad difiere dependiendo de la entidad bancaria a la que uno acuda. La mayoría de las entidades bancarias de nuestro sistema financiero cuentan con un programa que permite acceder a un crédito con ingresos provenientes de las remesas.

Se recomienda acercarse a la entidad de su preferencia para informarse mejor sobre las características, beneficios y condiciones que le puedan otorgar.

Formas de acreditar los ingresos necesarios

A. Trabajo en Relación de Dependencia- Ingreso por renta de Quinta Categoría

· Ingresos mensuales relacionados con un sueldo fijo.

· Ingresos por concepto de comisiones (variables), y otras formas de ingreso debidamente justificados que garanticen que los Solicitantes podrán honrar el servicio de la deuda.

Deberán presentar continuidad laboral de al menos un (1) año en la misma empresa, la que deberá contar con una antigüedad de funcionamiento no menor a dos (2) años.

Si no se cumple con la continuidad necesaria en la empresa actual, se podrá tomar en cuenta el tiempo de trabajo prestado a su anterior empleador, siempre y cuando entre la fecha de término del trabajo anterior y la fecha de ingreso al nuevo trabajo no exista un vacío laboral mayor a sesenta (60) días calendarios.

Para demostrar la continuidad laboral se deberá presentar el respectivo Certificado de Trabajo en donde deberá constar la fecha de ingreso y cese del Centro Laboral o en su defecto, presentar la última boleta de pago del trabajo anterior. En este caso los Solicitantes deberán tener como mínimo tres (3) meses en la empresa actual.

Se puede considerar los siguientes conceptos:

· El 80% del promedio de las horas extras trabajadas durante los últimos doce (12) meses.

· El 80% del promedio de las comisiones, gratificaciones permanentes, bonificaci-iones, percibidas durante los últimos doce (12) meses trabajados.

· El 80% de la asignación por gasolina del personal de Fuerzas Armadas y de la Policía Nacional, percibida durante los últimos doce (12) meses trabajados.

B. Trabajo Independiente - Ingreso por renta de Cuarta Categoría

Deberán presentar continuidad laboral de al menos dos (2) años. Se considerará el promedio de lo percibido durante los últimos doce (12) meses.

C. Pequeños y medianos empresarios (negocio propio) - Ingreso por renta de

Tercera Categoría

Los solicitantes deberán contar con experiencia empresarial mínima en los últimos dos (2) años en la actividad evaluada. Se realizará un análisis de ladocumentación que sustenta sus ingresos, así como de la viabilidad de su negocio.

D. Rentistas - Ingresos por renta de Primera Categoría, Fondos de Pensiones o de Retiro y otros

Serán considerados como fuente de ingresos los siguientes:

· Ingresos computables provenientes de cuentas de ahorro e inversiones, de herencias y cualquier otro ingreso continuo y verificable.

· Ingresos computables de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales (no Vivienda).

En el caso de rentistas de bienes inmuebles con fines comerciales se deberá tener en cuenta lo siguiente:

· El o los inmuebles cuyas rentas serán consideradas como ingresos de los Solicitantes, deberán contar con un contrato de arrendamiento a la fecha de la evaluación, cuya vigencia no deberá ser menor a los próximos doce (12) meses.

Ingresos No Acreditables

En el caso de aquellos trabajadores que no puedan acreditar sus ingresos mensuales de manera permanente y/o no puedan alcanzar la relación Cuota Total del Crédito MI VIVIENDA/Ingreso Líquido mínima aceptable, se les requerirá el Ahorro Programado mensual en forma consecutiva en la Entidad Financiera de su elección, por un importe equivalente a la cuota mensual que pagaría al recibir el Crédito MI VIVIENDA, lo cual servirá para sustentar su voluntad de pago y determinar su capacidad de pago.

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¿QUE ES LA HIPOTECA, ARRENDAMIENTO, BLOQUEO REGISTRAL Y ANTICRESIS?

Las afectaciones son medidas judiciales o no judiciales que limitan el ejercicio del Derecho de propiedad sobre un inmueble.

Si bien una medida de esta clase no nos despoja del derecho de propiedad la ejecución posterior si lo puede hacer. Por ejemplo, una hipoteca por un préstamo sobre nuestro inmueble no nos priva de la propiedad de la misma, sin embargo limita nuestra disposición de ella, pues si la deseáramos vender resultaría difícil, ya que a nadie le parece atractivo un inmueble con una hipoteca. Si no llegásemos a cancelar nuestro préstamo ejecutarían la hipoteca lo que significa que la van a sacar en remate y en ese momento perdemos nuestra propiedad sobre el bien.

Las medidas o afectaciones pueden ser judiciales, si emanan del Poder Judicial producto de un proceso legal, o no judicial, si emanan del ámbito comercial.

Las afectaciones judiciales pueden ser mediante Anotaciones de Demanda y Medidas Cautelares de Embargo. Las anotaciones de demanda se realizan cuando existe disputa sobre algún derecho inscribible como lo es el derecho de propiedad; mientras que las medidas cautelares de embargo se otorgan para asegurar el cumplimiento de alguna obligación, por ejemplo el pago de una suma adeudada a un acreedor, en el cual se inscribirá un embargo sobre el bien inmueble del deudor, de esta forma en caso no cumpliera con el pago se ejecutaría la medida de embargo dándose en remate el bien.

Las afectaciones no judiciales pueden ser:

1. Hipotecas; 2. Arrendamientos; 3. Bloqueo registral; 4. Anticresis.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una medida legal por el cual se afecta en garantía un inmueble en cumplimiento de alguna obligación sin que eso implique la pérdida del derecho de propiedad. Para que se constituya válidamente una hipoteca tendrá que ser mediante Escritura Pública.

¿Qué es un arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien a cambio de una renta.

¿Qué es un Bloqueo Registral?

El Bloqueo Registral es una medida que se solicita ante los Registros Públicos y cuyo efecto es el “cierre” de una Partida Registral en forma transitoria hasta un plazo máximo de 60 días, con la finalidad de asegurar el estado de las cosas. No se podrá inscribir ningún título durante este plazo.

Por lo general se utiliza esta medida mientras se formaliza algún contrato susceptible de inscripción, como lo es por ejemplo un contrato de compra venta de un bien inmueble.

¿Qué es una Anticresis?

Es un contrato mediante el cual se cede el uso de un bien en garantía de una deuda permitiendo al acreedor (el que recibe el bien) el derecho de explotar el bien y percibir sus frutos.

Un ejemplo de ello lo tenemos cuando una persona presta su parcela de tierra a otra concediéndole el permiso de poder sembrar en ella y lucrar con la cosecha.

La Anticresis es una figura no muy utilizada, pero no por eso menos importante.

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SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS: ¿QUÉ ES Y PARA QUE SIRVE?

Superintendencia nacional de Registros Públicos: 

¿Qué es y para qué sirve?

La  Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP), más conocida como los Registros Públicos  es una institución pública creada por Ley N 26366. Su Finalidad es la de otorgar seguridad jurídica y coherencia en la función registral a nivel nacional. Es decir, es un sistema que, como su nombre lo indica, registra los diversos  actos de importancia paras una convivencia ordenada y segura en nuestro territorio.

Actos como el matrimonio, la compra ventas de un inmueble, el  otorgamiento de un poder, la creación de una empresa o asociación, etc, serán objeto de inscripción con la finalidad de informar al público  en general de la realización de estos actos.

Sin esta institución no habría pues certeza sobre la existencia y validez de los actos. Por ejemplo, un inmueble podría ser vendido varias veces sin tener manera los compradores en un caso y los  contrayentes en el otro de conocer anticipadamente esta situación y protegerse de ser víctimas de un engaño.

Clases de Registros:

La SUNARP divide su actividad registral en cuatro tipos de Registro:

1. Registro de Personas Naturales; 2. Registro de Personas Jurídicas; 3. Registro de Bienes Muebles; 4. Registro de Bienes Inmuebles; contando cada una de ellas con sus propias divisiones.

1. Registro de Personas Naturales.- Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos referidos a personas naturales; por lo que unifica a los siguientes Registros:

· Registro de Mandatos y Poderes.

· Registro de Testamentos.

· Registro de Sucesiones Intestadas (herencias).

· Registro Personal (divorcios, insolvencias, etc.)

· Registro de Comerciantes.

· Registro de Gestión de Intereses.

2. Registro de Personas  Aquí se registran la creación y extinción de personas jurídicas, es decir, empresas y asociaciones diversas: sociedades anónimas (S.A.), empresas individuales de responsabilidad limitada (E.I.R.L.), fundaciones, organizaciones no gubernamentales (ONG), cooperativas, etc.; y los actos relacionados a ellos.

Abarca los siguientes registros:

· Registro de Hidrocarburos (contratistas y subcontratistas de servicios petroleros).

· Registro de Sociedades (sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad limitada, sucursales, etc.)

· Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

                  

3. Registrode Propiedad Mueble.- Se realiza la inscripción de los actos y contratos referidos a ciertos bienes muebles. Unifica los siguientes Registros:

· Registro de Propiedad Vehicular.

· Registro de Prenda Agrícola (se inscriben los contratos de  prenda sobre máquinas e instrumentos de labranza).

· Registro de Prenda Industrial ( se inscriben los contratos de prenda relativos a maquinarias, herramientas, materias primas semielaboradas destinadas a la actividad industrial)

· Registro de Prenda Global y Flotante ( se inscriben los contratos de prenda que recae sobre bienes que se deterioran con el paso del tiempo)

· Registro Fiscal de Ventas a Plazos (se inscriben los contratos de venta aplazos de automóviles, tractores, entre otros bienes muebles que sean identificables).

· En el Registro de Martilleros Públicos: Se registra la inscripción y habilitación de Martilleros Públicos.

4. Registro de Propiedad Inmueble.- Encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc. Comprende los siguientes Registros:

· Registro de Predios (unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales).

· Registro de Buques (se inscriben los buques, sus transferencias y cargas, etc.)

· Registro de Embarcaciones Pesqueras (se inscriben las embarcaciones de

pesca, sus transferencias y cargas, entre otros).

· Registro de Aeronaves (se inscriben las aeronaves, transferencias de

dominio, contratos de arrendamiento, hipotecas, etc.)

· Registro de Derechos Mineros.

· Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos.

El Código Civil Peruano le otorga una tratativa especial a los buques y aeronaves

considerándolos como bienes inmuebles, dado el elevado monto que suele verse

involucrado en las transferencias de este tipo de bienes. No obstante, es sobre la

propiedad inmueble referida a los predios lo que trataremos en lo sucesivo.

www.sunarp.gob.pe

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La Declaratoria de Fábrica

La Declaratoria de Fábrica

Todos nosotros alguna vez hemos oído hablar de la Declaratoria de fábrica, pero no muchos sabemos para qué sirve o dónde se obtiene, por lo general se lo dejamos al ingeniero, arquitecto o abogado para que lo regularice.

Pues bien, la Declaratoria de Fábrica es el proceso mediante el cual se declara ante los Registros Públicos  las características y detalle de lo construido, la misma que pasa a anotarse en la Partida Registral del inmueble en el apartado “Descripción del Inmueble”.

La Declaratoria de Fábrica  se encuentra regulada por la Ley N 27157 promulgada el 20 de Julio de 1999. Aquí se señala dos tipos de procedimientos para la inscripción de la declaratoria, según la fecha de construcción del inmueble”.

Para Inmuebles construidos antes del 20 de Julio de 1999 se necesitará:

1.     Presentar los Planos de la Construcción ante un Verificador  Responsable. Este último es una persona designada por la por la Superintendencia de Registros Públicos inscrito en el índice de verificadores de la misma.

2.     El verificador comprueba que la construcción se adecua a lo consignado en e plano.

3.     Esta documentación se adjunta con el Formulario Registral respectivo y el notario verificará y certificará bajo su responsabilidad su veracidad. En este formulario especial de los Registros Públicos se consigna información sobre los solicitantes o representantes de ser el caso, información del inmueble y el acto o contrato que se registra. En este formulario firma tanto el verificador responsable y los solicitantes, siendo legalizadas sus firmas por el notario.

Para inmuebles construidos después de 20 de Julio de 1999 se necesitará:

1.     Presentar ante los Registros Públicos la Licencia de Construcción que en su momento lo fuera otorgada por la Municipalidad de su jurisdicción. Esta Licencia de Construcción se la debe otorgar la municipalidad luego de presentar su proyecto (planos). Cada municipalidad tiene su propio procedimiento y monto de tasa para la expedición de la misma.

2.     Presentar el Certificado de Finalización de Obra y Zonificación con firmas legalizadas, también otorgado por la Municipalidad. Este certificado debe ser entregado luego que el Inspector Municipal haya realizado la revisión del inmueble.

3.     Presentar un juego de Planos de la construcción firmado por un ingeniero o arquitecto.

4.     Llenar el formulario respectivo y presentarlo conjuntamente con lo antes enumerado.

Estos procedimientos son meramente prácticos y de trámite. Sólo es cuestión que usted administre bien su tiempo y se organice en base a la información que aquí se le brinda.

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